傅卫华是海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司董事长，当然，他的身份绝不仅仅这一个。他曾是三明第一家房地产公司——三明市房地产开发公司的一员，后来下海成了多家房地产公司的老总，之后成为三明市房地产协会会长。

每个身份的变化，都烙着三明房地产业发展的印记，诉说着三明房地产业江湖的风云变幻。

远眺北部新城。 (林文斌 摄）

国企地产领航-消声-再崛起

改革开放前，实行住房分配制度，住房开发以政府、企事业单位为主。改革开放后，房地产开发经营逐步走向市场化。1981年，我市成立第一家房地产公司——三明市房地产开发公司。

1982年，傅卫华进入三明市房地产开发公司后，先后参与开发东霞新村、芙蓉新村、徐碧新村，新村的建设是三明城市建设一个全新的开始。傅卫华回忆，当时的国企房产企业借着划拨用地等有利政策，独占市场，经营风生水起，房地产业也就是在那个时期逐渐成为三明市经济发展的新兴产业之一。

在《三明城市建设志》里有这样的记载：1988年开发商品房14幢，总面积为3.20万平方米，竣工450套；1989年开发7幢，总面积1.76万平方米，竣工294套；1990年开发13幢，总面积为3.9万平方米，竣工498套。1991年开发11幢，总面积达2.7万平方米，竣工342套。1991年~1992年，市区房地产开发项目133个，总施工面积为67.43万平方米。

至1992年12月底，市级4家房地产开发公司竣工面积达10.19万平方米。其中，市房地产开发公司竣工18个项目，先后成片开发东霞新村、芙蓉新村；市兴润房地产开发公司竣工1个项目；市建融房地产开发公司竣工2个项目；市农房建材供应公司竣工1个项目。

东霞新村。（刑保兴摄于1995年）

这4家市级房地产开发公司辉煌一时，然而90年代陆续退出市场。在傅卫华看来，有两个很重要的原因，一个是大环境的影响，土地划拨时代结束，土地招拍挂时代来临，国企失去了拿地优势；另一个则是企业自身投资不利，导致没有足够的资金来应对拿地方式的变化。

时间来到2014年，本土国企地产重新崛起，这一年三明城投集团调整发展战略，瞄准市场定位，实行转型升级，一手抓公建，一手抓主营，形成以城市建设为主，房地产开发、建筑施工、物资贸易、园林绿化、物业管理、酒店管理等多元发展的经营格局。

城投·新都汇、三明饭店·江滨广场、森邻人家、城投广场……基本实现日光的楼盘，是城投地产品牌获得市场认可的印证，本土国企地产又重新在房地产市场中占有重要一席。

三明碧桂园实景 。(碧桂园 供图）

群雄并起房产市场多元化

随着国家实施关于扩大内需、促进消费、拉动经济增长的战略决策，1993年，我市开始加大以住宅建设为主的房地产投入，全方位启动住房消费市场。当时，全市有房地产企业40家，其中全民所有制单位31家，集体所有制单位4家，其他所有制单位5家。

也就在1993年，傅卫华做了一个决定——辞职下海，他进入外商独资的福建广厦房地产有限公司，并接手了梅列区的旧城改造。旧城改造属政治任务，不夸张的说，当时谁改谁亏。傅卫华团队做出与其他企业不同的策略——找到烟草、邮电等单位，推销团购房屋，原本谁改谁亏的旧城改造，成了香馍馍。

初尝甜头后，傅卫华与合作伙伴创办了中外合资的三明市广源房地产开发有限公司，随后又成立了内资的三明市广景房地产开发有限公司，开发了广景花园、广景城及列东老街一带的住宅、商业大厦。

这一路走来，有傅卫华本身的商业才华，也有着市场政策的助力。1980年商品房建设有较大发展，建行决定试办商品房贷款，向各县（市）城建、房管、建工部门及其所属单位，凡经营统一征地、拆迁和商品房业务的发放贷款。到了1992年，全国掀起房地产开发热，1993年达到高峰，各大银行都开办了房地产信贷业务。据统计，从1985年至1993年三明建行支持商品房和土地开发累放贷款12904万元。

随着银行按揭制度的推行，我们推出面向个人销售的房产项目，当时列西9号小区一销而空是之前不敢想象的，要知道此前商品房基本是没人买的，因为要全款购房。傅卫华说，银行的贷款政策，对购房者和开发商都有着极大影响。

他的观点在一份三明房地产开发展示会的资料中得以印证，当时资料中参展的67家本市内外资房地产开发公司，从1991年至1993年末，完成开发投资4.5亿元，开发土地面积191.34公顷，施工面积164.99万平方米，竣工面积64.95万平方米，实际销售商品房面积32.13万平方米，销售收入2.21亿元，实现利润3777.2万元。

进入21世纪，外资流入房地产，崭露头角。2003年3月，外商独资的华融（三明）房地产开发有限公司成立，建设项目有三明城市杰作广西蒙山华美等。2004年，展源房地产开发有限公司重新注资280万美元后，总建筑面积29866平方米的宏宇花园第二、三期工程陆续开工，同时，方圆九洲（福建）房地产开发有限公司、福建创世纪房地产开发有限公司等企业也相继进入三明。2004年，全市有房地产企业突破百家，达到108家，从业人员2916人。

（资料图）

民营地产争一片天

1996年始，民营资本大量涌入房地产行业，成为三明房地产开发建设的主体力量，开发建设的项目以小区商品房为主。福建华盛集团董事长姚弓善便是这支大军中的一员。

2007年，姚弓善认为房地产市场消费倾向已经明朗。于是他成立了三明市华闽房地产有限公司。

华闽进入房地产市场的第一战并不漂亮。2007年，公司拍下市区罗陀山地块，但由于拆迁及军事用地权属等问题，公司在损失了部分前期投入资金后，不得不重新寻找出路。

随后华闽转战江苏拿了块地，小有成绩，但姚弓善坚持认为，企业的发展还是要落地三明。于是2009年，他回到三明拿下了三元区白沙索桥西地块，开发建设康城水都，同期成立康城物业服务公司。自己开发的楼盘自己提供物业服务这一做法，在当时十分新鲜，而这个举动着实为康城系列楼盘加分不少。不仅要保证房子品质，还要保证客户入住后享受优质服务。这就是姚弓善的初衷，他说即使目前物业公司不盈利也要坚持做下去。

我们要打造三明的健康之城。姚弓善在2013年和2017年分别拿下了三元区沙洲路原烟草公司地块、三元区三胶厂二期地块，开发建设康城郦景、康城嘉园。

很多同一时期发展起来的民营房地产企业或是退出房地产市场或是悄无声息名存实亡，而华闽却不断发展。姚弓善认为，民企生存不易，推出差别化产品是生存之道，产品的精细化和差别化是关键。我们项目在园林景观、智能化管理等方面也是毫不逊色的，另外户型设计也是优势之一，我们的设计师充分考虑了购房者的需求及人口政策趋势，比如康城嘉园120平方米左右的户型我们做到4房3卫双主卧。姚弓善有自己的得意之处。

在北部新城多个地块招拍挂的现场，都能看到华闽的身影，虽然频频在与上市企业、本地国企激烈竞争中未能如愿，但姚弓善始终没有放弃。今年11月6日，华闽拿下北部新城徐碧G地块，地块虽小，但能实现建设集团实体店的愿望，着实让姚弓善有了一些安慰。至此，华闽在三明有4个房地产项目，在外地还有数个房地产项目。对于未来，姚弓善认为民企的经营环境会越来越好。

（资料图）

一个强时代的来临

当初展旺地产（福建）有限责任公司开发的上河城，让三明人民大开眼界。然而2013年碧桂园以980亩抢走了大桂冠。

不仅仅是大，碧桂园的进入让三明房地产市场有了质的飞跃,带动了三明北部新城的发展。碧桂园对于三明房地产业的一个重要意义，便是它带来了新的人居理念——五星级的家。相关资料显示：这个五星级的体验主要涉及的是物业服务、社区环境、户型产品。业内曾有过这样的说法物业服务是碧桂园的‘核武器’，不管这是不是江湖戏称，碧桂园物业公司也的确是目前三明市区资质最高的物业服务企业。

高级会所、精装房、社区配套商业及学校……碧桂园在三明的第一项目落地后，人们感叹这无疑在造一座城。但如今造一座城已不是碧桂园的发展战略，算上去年碧桂园在三元区拿下的最新一宗地，碧桂园在三明各县（市、区）已有9个项目，一城多碧的战略布局拉开帷幕。

近年来，我市有关部门主动走出去，向省内外知名房地产企业推介我市城市发展规划和拟拍地计划。碧桂园落地三明北部新城，看中的就是三明北部新城的发展，不失所望，万达来了，给三明北部新城的商住色彩再添亮色，中梁、富力也来了，一个个地产大鳄的进入让北部新城开始焕发活力。

可以说这是一个‘强’时代。傅卫华说，这个强不仅仅是外地大资本企业、上市公司来了，还指的是强强联合的新模式，它们把三明房地产推向了一个新高度。而傅卫华也是参与者。

2009年他成立海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司，与厦门海翼集团合作开启强强联合模式，随后傅卫华陆续拿下8宗地，打造三明世纪城。不光解决居住问题，它还将是一个生态、宜居、文化新城。傅卫华说。曾经他一手打造的列东三优街成为三明地产界的佳话，如今三明世纪城更是未来可期。 傅卫华认为，经过群雄并起、大浪淘沙后，三明房地产市场进入了正本清源的时代，项目规模和层次都到了新的阶段，当然也迎来了新的挑战。

土地已经是稀缺资源，一手房已经是LV包了。在傅卫华看来，未来地产发展的方向是文化地产、旅游地产。

（三明日报记者 林芳芳）

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